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14 de Outubro de 2019

Imóvel Alugado. É dever de quem reparar danos e/ou introduzir benfeitorias: Locador ou Locatário?

Sergio Henrique dos Santos Andrade, Advogado
há 7 dias

(PARTE 1)

Para responder à indagação proposta no título, será necessário percorrer imprescindíveis 6 passos.

Dividirei o post em duas partes. Na PARTE 2, apresentarei resposta ao 4º e 5º passos e, trarei um bônus superinteressante!

  1. Qual a natureza jurídica do reparo, ou seja, trata-se de uma benfeitoria útil, necessária ou voluptuária?
  2. Com qual propósito ou finalidade a benfeitoria foi realizada?
  3. Existe um contrato de locação entre as partes?
  4. Havendo um contrato, suas cláusulas foram discutidas mutuamente ou não houve qualquer negociação real entre as partes?
  5. Aquele que realizou a benfeitoria agiu de boa-fé?
  6. BÔNUS*

___________________________________________

1) Qual a natureza jurídica do reparo, ou seja, trata-se de uma benfeitoria útil, necessária ou voluptuária? À luz da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato,

a) Benfeitorias necessárias? São aquelas que requerem a extrema necessidade de serem realizadas tão logo quanto possível. Elas se prestam a conservar ou evitar que o imóvel seja destruído, são essenciais.

Exemplos, rede elétrica danificada com risco de incêndio; rompimento de tubulação; reforma do telhado de uma casa; etc.

Nessa hipótese, não dispondo o contrato de modo diverso, a lei assegura ao locatário de boa-fé o direito à indenização pelas benfeitorias introduzidas, ainda que não autorizadas pelo locador.

b) Benfeitorias úteis? São aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplo, a instalação de uma grade de proteção em uma janela; substituição de uma fechadura simples por outra que seja mais moderna, de difícil violação, etc.

Não dispondo o contrato de modo diverso, aqui, se o locador (dono do imóvel) autorizar os reparos, o locatário adquire o direito à indenização.

c) Benfeitorias voluptuárias? são as de mero deleite ou luxo. Não facilitam a utilidade do imóvel, tampouco visa conservá-lo, mas, apenas torna seu uso mais agradável. Exemplo, construção de uma piscina em um imóvel.

Neste caso, tais benfeitorias, não dispondo o contrato de modo diverso, não são indenizáveis. Mas, finda a locação, caberá ao locatário o direito de levantar (desfazer, levar consigo), as benfeitorias, desde que, a sua retirada não afete a estrutura e substância (finalidade) do imóvel.

2) Com qual propósito ou finalidade a benfeitoria foi realizada? É preciso responder a esta pergunta pois uma mesma benfeitoria introduzida em imóveis diferentes e/ou com propósitos diferentes poderão ser classificadas de modo distinto.

Uma benfeitoria, quando analisada em relação ao bem principal ou o bem que a integra, poderá ter diferentes classificações – principalmente, quando uma benfeitoria faz parte de um bem imóvel.

Exemplo, uma piscina na casa de uma pessoa, é, em regra, voluptuária. Mas, a mesma piscina na escola de natação trata-se de uma benfeitoria necessária. Semelhantemente, um sistema de monitoramento por câmeras em uma residência numa cidade pacata, será classificada como uma benfeitoria voluptuária, ao passo que o mesmo sistema de monitoramento por câmeras em um banco ou transportadora de valores, saltam aos olhos tratar-se de uma benfeitoria necessária.

3) Existe um contrato de locação entre as partes? Nos limites da lei, o direito reserva às partes ampla margem de autonomia para negociar as cláusulas contratuais que melhor traduzam os interesses comuns.

Noutras palavras, é bem possível, por exemplo, que haja previsão em contrato na que o locatário renuncie o direito a qualquer tipo de indenização por benfeitorias que vier a realizar, ainda que necessárias – inclusive.

Resguardados princípios como a função social dos contratos, a boa-fé objetiva, a justiça contratual e, inclusive a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais (teorias revisionistas), existe um princípio chamado pacta sunt servanda (força obrigatória dos contratos) no qual o contrato faz lei entre as partes.

Portanto, deve o contrato ser elaborado por um profissional habilitado e que detenha os conhecimentos jurídicos necessários para evitar, ao máximo, possíveis conflitos entre locador e locatário e, sobretudo, afastar a cultura do famoso processo judicial.

Gostou, discordou ou gostaria de compartilhar algo que acrescente? Comente por favor!

Numa multidão de conselhos, nasce a sabedoria Provérbios 11.14

Dia 12 de outubro, irei publicar a PARTE 2.

Até breve!

Instagram: @sergiohenriqueadv

Linkedin: Sergio Henrique dos Santos Andrade

2 Comentários

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bom dia dr. tenho locatario ha tres anos no imovel que ja reclamou do telhado, cupim, etc, pergunto, estando há tres anos no imóvel entendo dever dele zelar pela manutenção do imóvel prevista no contrato. já foi atendido uma vez na mesma reclamação sobre a queixa, parece que está d e ma fé pretendo abono!
se der retorno agradeço.
carlos advgangi@gmail.com continuar lendo

Caro amigo.

O Código Civil dispõe no artigo 566, inciso I, que, é dever do Locador entregar ao Locatário a coisa alugada, com suas pertenças (bens destinados a servir outro bem principal), em estado de servir ao uso a que se destina e a mantê-la nesse estado pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário.

Dito isso, importante se precaver nesse sentido pois o artigo 475, CC/02, assegura à parte (locatário) supostamente lesada a pedir a resolução do contrato caso as obrigações do Locador não sejam adimplidas, cabendo, inclusive, indenização por perdas e danos ou exigir que o contrato seja cumprido.

Veja, em princípio, as despesas de conservação da coisa incubem ao Locador. Mas, tal obrigação poderá ser transferida ao locatário, em razão de cláusula expressa no contrato.

Tome cuidado pois cito contrato, não pode ser de adesão, o que enseja declaração de nulidade de certas cláusulas prejudiciais ao Locatário.

Além disso, segue o Código Civil no seu artigo 567 dizendo que, se durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do Locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destina.

Penso que problema com cupins no telhado, trata-se de um fato completamente alheio à vontade do Locatário e que, portanto, afasta a configuração de má fé – a princípio.

Alias, diz o artigo 569, IV, CC/02, que o locatário deverá restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular – leia-se infestação de cupins no telhado. Compreende? Veja, o caso narrado por você não demonstra atos comissivos ou omissivos do locatário que impliquem na deterioração do bem!

Sendo assim, sugiro que você assuma suas obrigações legais sempre à luz da Boa fé objetiva. E, caso se sinta injustiçado ou prejudicado, sinta-se livre para pactuar um novo contrato detalhando exatamente quais serão as obrigações dos contratantes ou não operar a renovação do instrumento.

E, se possível, sempre preze pelos métodos extrajudiciais de resolução de conflitos, visto ser mais eficiente e célere, afinal, “combinado não sai caro” – diz o ditado.

Me desculpe a demora para lhe responder, somente tenho disponibilidade nos finais de semana.
Espero muito ter ajudado! Grande abraço. continuar lendo